CEO Talk | 土拍热时的冷思考
原创 林峰 旭辉集团
“别人贪婪时我们要恐惧，别人恐惧时我们要贪婪”
“大家热烈时我们要冷静，如果周边所有的人都在讨论股票时，就是市场的高点了”
前一句话是巴菲特总结的，后一句则是彼得·林奇的经验。两个人都是股市著名的投资大师，而股市的投资和地产的投资其实在底层逻辑上是相通的，买到性价比高的地是房企的最重要工作，未战先胜是为善战，才是孙子兵法的核心。
近期土拍市场的高度火热的情形，让很多没有买到地的开发商们很是焦虑，一是没有拿到地，下一次又要隔几个月了；二是地价高了那么多上去，未来是不是会更高。
其实冷静下来思考一下，问问自己几个问题，比如：
➤房地产市场的政策属性是在加强还是减弱？
➤政策的本质目的是什么？导向是否改变？
➤市场和政策哪个因素能支撑房价大幅上涨？
➤土地已经断炊了吗？自有资金能买多少块地？
➤接下来的拍地，地价会越来越高吗？
．．．．．．
每个人一定都有自己的答案，如果都思考清楚，相信就可以缓解一些焦虑了。我也和大家分享一下我的思考：
冷思考一：
存在的不一定是合理的
土拍火热，如同你路过一个面包店，发现好多人都在排队抢面包，仔细一看，门口牌子写着“售完即止，下月再来”，那种稀缺感刺激着人类遗传DNA里的生存恐慌，赶紧的跟上去排队抢，不问价格了，抢到为止。
这一轮的土拍火热，更多时候不是市场逻辑在支撑，而是恐慌逻辑，别人都拿了地，我没有，往后可能要三个月以后，也就是早饭没吃上，可能要等午饭才能吃，万一午饭也没吃上，那就要饿一天了。其实看看百强房企的土储，哪一家冰箱里的存量都够吃好几天的。
投资踏空了，最多饿一顿，但套牢了，却是会死人的。特别是土地和房价的上涨抵不过财务成本的增加的阶段，这时候土储会是你脖子上的枷锁，而不是口中的蜜糖。这个时候，仔细想想巴菲特和彼得·林奇的话，或许有助于冷静思考。
一定要相信政府的决心，敬畏政策、尊重市场。有的城市地价上涨从30%到130%，但房价却没有怎么涨，未来是不是按这个幅度涨上来？
我觉得不一定，一是市场不一定能接受这么剧烈的涨幅，二是哪怕市场接受，政府也不会接受。是以“塞翁失马，焉知祸福”。上一轮济南、天津、大湾区等地高价拍地的朋友，开始不也是欢天喜地，到后面都只是亏多亏少的问题，大镰刀之下，韭菜不论高矮。
这一轮调控的核心是“稳房价、稳地价、稳预期”，集中供地政策也是为了稳地价而出台的，初衷是短时期内集中加大土地供给量，平抑地价，但是副作用是带来饿三个月的恐慌心态。但政策的导向是不会变的，初衷没有达到，那政策的补丁一定已经在路上。
所以现在你看到的高地价，虽然存在，但不一定是合理的。当然，有些城市的集中拍地政策还是设计得不错的，限了地价，大家摇号，虽然概率低一些，但是地价相对合理安全。
冷思考二：
行业的金融属性进一步加强
在东莞集中供的一幅地中，总土地货值22个亿，引来五百个马甲共2000亿资金戮战，有两家房企甚至动用了一百多个马甲，如果1%的资金成本，就已经抵过全部的货值了。还有传闻有个企业为了上海的拍地准备了一千三百亿的保证金，地产的这种大进大出的资金需求，已经越来越像金融机构了。
除了资金量，监管机构对地产行业的管理也越来越像金融行业——
• 一是把房企和金融机构一样进行分类管理，比如房企的三道红线和银行的五档分类；
• 二是有严格的行业管控，对地产的负债率与结构，如同对金融行业的资本充足率及地产相关贷款的总额限制；
• 三是管控的颗粒度与方式：对主流房企像对金融机构一样，有年度控制目标，并且细化到月度管理和窗口指导，监管的颗粒度也越来越细。
没有花不完的钱，只有买不完的地。让子弹飞一会，有时不一定会错，特别是在房企负债三道红线月度管控的前提下，就如同不论餐前餐后，都要求血糖指标一样，哪一个月其实都不能多吃，但是集中供地又是一顿顶三天，吃还是不吃，这是一个问题。To be or not to be？
所以只能是量力而行，在财务有限的弹性内做好安排分配，不要太担心被别人家都吃完，他吃多了血糖也是会高的，下次就会被禁食。
地产行业在资本市场的定价也很像金融机构，低市盈率、低市净率、高分红率、股价低迷。为了筹措更多的权益金融资本，多数上规模的房企都选择了上市，但是上市最佳窗口期也已经过去，2020年房企的平均市盈率不到5倍，流动性交易量也不大，上市募不到多少资，但是会增加不少中介和监管成本。地产企业借资本杠杆弯道超车的机会过去了，小规模企业要想逆风上坡，还要加速，非常难。
冷思考三：
行业的合作、竞争和整合都在加剧
一线城市集中拍地的资金压力导致行业的合作进一步加强，特别是北京、上海、深圳、杭州等一些高总价的地块，越来越多的联合参拍，都是大大结盟或强强联手，绝大多数是为了减轻资金压力，特别是在利润率不高但是又必须刷存在的核心城市。
房企行业进入一个短兵相接的竞争时代。早期的地产行业互相之间并没有太强的竞争关系，类似于武术表演，每个人上台各自打一套拳，你可以好，别人也可以好。现在变成了PK竞技赛，是你输我赢的博弈，不仅拍地场上如此，在销售时亦然，你的项目多卖十组客户，附近项目可能就直接少了十组。
除了强度，竞争的难度也增加很多。从以前的校运会、市运会、省运会、全运会，到现在的奥运会，变成了高手博弈，只有半目胜的机会。奥运会的一百米短跑，冠军也就赢人家半个身子、差个0.1秒最多，是不可能赢人家3秒钟的。房企在各类综合能力和精细化运营方面，差距都越来越小，要赢那半目，还得下很大的功夫，才能变成拍卖场上那最后一举的底气。
行业整合也在加剧。随着行业融资的规模不断缩减，越来越多的房企债务爆雷的情况出现，还有一部分房企由于地产的利润越来越低，主动选择了退出（有一部分国企是国家政策要求退出），房企之间的兼并重组也比往年要多。
整合的特点也从之前的大鱼吃小鱼，到了大鱼吃中鱼、快鱼吃慢鱼，甚至大鱼吃大鱼的阶段。整合可能还会持续一段时间，因为房企三道红线和银行五档限贷的政策下，还会有许多的雷陆陆续续爆出来，十年后行业的终局可能是，剩下的全国化房企不超过50家。
物业企业的兼并重组，也在一波浪潮上。之前说过房企的上市风口期已经过去，其实物业分拆上市的风口也已过去，除了一两个巨无霸，其他的还没有上市的物企规模都太小，基本会被主流投资机构忽略，他们只会关注行业TOP10的企业。
物业行业目前百分之五十以上的企业，平均市盈率都低于十倍，这中间既有利润率很高的，也有规模很大的。所以小型物业公司与其上市，不如和头部企业合作，没有成本，能收到大额现金，价格还好过自己去上市。但这一波浪潮可能也不会持续太久，特别是行业市盈率进一步回落之后。
冷思考四：
你改变不了世界，只能改变自己
不管是红海还是蓝海，都是大海。地产行业去年成交17万亿，妥妥的支柱型行业，哪怕竞争再强、环境再恶劣，于衣食住行而言，行业永远都会在，不在的只有可能是企业。
面对艰难的外部环境时，企业无非有两种选择，一是做好自己，真正变成行业的头部，而且是强的头部，跑不过老虎，但跑赢你的竞争对手，就可以活下去；二是创新，挖深护城河，或是彻底换赛道，那也是另一种活法。
人是反脆弱的，在生存压力面前总能找到不同的出路，要么你更快更强，要么你持续创新。如同“红皇后原则”所述，没有一劳永逸的竞争优势，你必须不停奔跑，才能够活下去。
在地产主业，旭辉还是想坚持干下去的。我们就关注如何全力以赴做好自己——
• 一是追求有质量的发展，而不是规模。要做强，而不仅仅是做大，要有利润和回款的销售，有可持续的增长，需要经营能力在每一个环节的提升；
• 二是真正做到客户导向。做到产品和服务能被客户认可，那是一个企业安身立命的根本，而且不能停留在口号上，而是刻在骨子里、落到战略上、融入文化中，要成体系化的落地；
• 三是要有战略定力。对市场、政策和行业变化要有敬畏之心，未来行业的容错度太小，不能踩错一个节奏，错一着可能就满盘皆输。
有些企业通过强化自己原有的护城河，不求大规模，在细分区域或细分领域做小而美的公司，也是非常好的战略选择，比如有些企业在特定区域有很强的品牌和开发能力，有的企业专注于某一些类型的开发，比如养老、文旅、商业、绿色建筑等等，都有可能构建护城河。还有一些企业则可能选择的多元化，完全换一个赛道去玩，都是很不错的选择，活下去，才是硬道理。
还有转型投资也挺好，现在卖房不如卖地，你把项目按拍地的价格买了，会发现收益更高，税还更少，而且现金还回笼快。拿了这些钱，去买地不如买股，拍卖场上举不过他，就买他公司的股票和债，回报率算算比买地还要高，而且后面不用辛苦干活，何乐而不为。
冷思考五：
对近期的七个预测
1
对房企融资会进一步收紧
根据同策研究院监测，5月份40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计440.91亿元，环比下降28.48%，同比下滑27.40%。同时最近监管部门又叫停了一批供应链融资，各个金融机构下半年的投放头寸原本就比上半年少，各个水龙头都是拧紧的趋势，建议珍惜现金流。
2
马甲拍地会被严格控制
这一轮集中土拍的一些城市，马甲的数量太多，已经引起媒体和政府部门的关注，有些城市已经明确不得马甲报名，估计其余的城市在审核是否为马甲的条件上也会严格控制。
3
限价的审批会持续收紧
地价的上涨不一定能倒逼地方政府在限价上的放松，特别是地价涨得太高的城市，上一轮看到有的项目地价两万六，最终售价只有两万三。所以售价不一定达得到买地时的预期，高价地的消化需要很长一段时间。
4
集中供地的政策会进一步优化
这一轮集中供地，各个城市的政策都不相同，围绕着稳地价的目标，监管部门很可能关注部分拍地价过高的城市，不同城市之间也会借鉴相互的成功经验，政策的优化一定会在第二轮拍地时出台。
5
今年剩余两次的
集中供地热度会逐步降低
第二次集中拍地，房企不会像第一次那么饥饿，而且政策的补丁一定也出台了；第三次拍地要四季度了，房企的年度投资额度和资金都差不多了，还要备战年底报表，大概率土拍的热度会逐次降低。
6
行业的毛净利率会进一步下滑
分化会加剧
上一轮市场调整，和这一轮的高价地，在未来平稳限价的政策下，行业的毛利率和净利率都会进一步下滑，探底周期可能在23、24年，或是更长。在此情况下，企业的分化和整合会进一步加剧，特别是20到100强的企业。
7
房价依然会涨，但不是大涨普涨
房价仍然有上涨的内在动力，不论是从宏观经济增长，还是货币发行的规模来看。而且调控的核心也不是让房价下跌，而是防止房价过快过大的上涨。未来房价平均上涨幅度大概与GDP增速差不多，但是不同城市分化会比较大，人口导入型城市上涨的幅度会高些。
▽
黑暗过后必有黎明，只是这次黑夜会有点长，关键是要活着熬过去。要冷静思考、独立判断，做好自己、拥抱创新，用足够的耐心等待黎明。
坚持长期主义是我们的原则。而坚持长期主义，就是以最朴素的简单，去应对最纷繁的世界。
责任编辑：梁斌 SF055
原标题：旭辉集团林峰高价拍地的朋友大镰刀之下韭菜不论高矮
