（中心提示：1、2020年出售增幅10%的评价；2、90%出资二三线的作用；3、首份上市年报明晰展示负债结构。）作者：多面视界DMviews
打上标签花了3年，撕掉标签现已花了2年。
假如将2015年中梁地产正式实施阿米巴运营形式，视作快速下沉、快速拓宽三四线、快速铺排城市数量的伊始，中梁地产被贴上“小碧桂园”的标签现已3年了。
与之一起，也随同着高增速、高周转、高杠杆、一路狂奔等更多小标签。
但在中梁的管理层看来，这些其实仅仅不同周期中的不同挑选。
2019年度成绩发布会上，中梁地产事务联席总裁李和栗说，“咱们2015年的时分，经过三四线的棚改盈利加快速度进行展开，2018年的出资布局又做了一些调整，到了2019年超越90%的出资额在二三线，58%在四五线。”
“2015-2017挑选三四线城市的时机，被贴上‘小碧桂园’的标签，2018年今后回到二线，莫非今后叫咱们‘小万科’吗？” 中梁白叟黄春雷就曾笑言。
由于不精确，由于改变了，中梁也开端有认识地“撕标签”。
特别当2019年7月16日中梁地产正式登陆港交所上市，长时刻资金商场翻开融资通道后，中梁开端对全体债款和资金结构“动刀”。
公司的整个出资战略也调整为“三转”，即转二线、转省会、转都市圈中心城市。
“坚信2020年是中梁控股迈向优异的房地产企业的要害年。”
低沉的杨剑现身中梁控股上市后的首场成绩会，话不多，只说了约400个字，却一半说的都是对中梁在新一年的期望。
他特别说到，“疫情给咱们批改的时刻去复盘和去修炼内功，并考虑未来的展开战略。”
可以正常的看到，主攻内功修炼后，中梁显着低沉许多。2019年合约出售额1680亿元，2020年的全口径出售方针仅增加10%，定在1680亿。
或许，2020年它有更重要的事做——埋首苦干“撕标签”。
撕掉“小碧桂园”：53%布局二线 方针增幅10%
撕掉“小碧桂园”的标签，中梁2018年开端在做。
到了2019年，中梁地产的新增项目中，53%在二线城市、39%在三线城市，四线及以下占比8%。项目中超越60%坐落长三角，另20%坐落中西部、海峡西岸约占8%、环渤海约占8%、珠三角约占1%。
随同城市能级进步，中梁2019全年的均匀地价4000元/平，较上一年半年期3900元/平有所提高，但均匀价格也涨了3个百分点，到10300元/平。
可以正常的看到，2019年中梁的毛利率23.3%、中心净利率6.9%，同比均略有增加。
“咱们预期未来毛利率会在21%-25%之间的管理水平。随同下降融本钱钱，毛利率还有上升空间。”杨德业表明。
2019年，中梁花了764亿买地，权益占比超越60%。截止到12月底总土储5700万平米，可售货值4433亿。
中梁高管层并未揭露最新的去化率和预收结转水平，如依照2018年0.28的存货周转率和0.2的预收账款周转率来看，中梁可以完结全年10%的出售方针。
2020年的出资，中梁则按出售额的50%-60%确认额度。
这样来看，中梁规划的未来几年“会是10%到15%的增加幅度”，稳健到显得保存，并且这是全口径出售方针。
李和栗直言，中梁会依据不同的周期，定制不同的战略。在商场上行抢先轮动，商场下行时寻觅结构时机、操控危险，重视现金流。
开撕“高杠杆”：净负债率65.6% 现金265亿
撕掉“高杠杆”的标签，中梁经过上市后第一份完好的年报数据，给了一个明晰的答案。
2019年，中梁的负债总额约2030亿，多面视界注意到，负债中的最大增量来自优先收据，这种利率较低周期较长的公司债，替换了上市前公司债款结构中的不少非标债款。
现在中梁的活动负债中，最大份额为合约负债（1158.7亿），这项目标一般计入了预收账款（即财物非实债）；最大份额的非活动负债为银行借款（158.6亿），结构的合理性有改进，期内公司的活动与非活动负债的份额，则从11.5倍降到9.4倍。
从负债和现金的结构来看，中梁截止2019年底的现金算计约为265亿元，同比增加约14.8%；期内须于一年内或按要求偿的各类债款（有典当即期债为主）约215亿，同比增加77%，现金可以掩盖极短债。
这个时刻差，满足中梁展开新宿债、长短债转化。而中梁后续的新债，由于上市翻开融资通路，质量应该会有改变。
据了解，本年2月，中梁就发行了第一笔利率在个位数的2.5亿美元债（8.75%），3月还宣告了初次取得银行定时借款。上一年9月则成功首发一共4亿美元收据。全年中梁的均匀融本钱钱9.4%，同比下降。
值得一提的是，2019年中梁的净负债率65.6%，同比下降近8成。
中梁IR总经理杨德业告知多面视界，2019年公司的回款率约在90%。
可见，是回款率提高、上市配售，加之长时刻资金商场翻开了融资途径，一起使中梁的净负债率在2019年呈现了大幅回落。
杨德业表明，公司期望将净负债率保持在70%-80%之间。
“咱们会继续寻觅改进本钱结构和下降资金本钱的时机，保持比较健康的杠杆水平。
多面视界DMviews留意到，在降杠杆的一起，2019年中梁的股东应占中心净利润39亿，增加了108%。
当年，公司以股东中心净利润约40%派息，中期股息每股15.3港仙、晚期股息每股32.8港仙，以现金派付。
没有以股代息，并且派息比不算低，有股东报答认识。
全体而言，从三四线到二线布局，从高杠杆到控负债保存增加，中梁的“撕标签”其实也是练内功，而意图，杨剑在400字里现已说了——“掌握未来职业的反弹窗口”。
